Legal framework for controlling tax evasion in real estate transfers following the abolition of the land price framework under the 2024 Land Law
Published: July 20, 2026
Abstract
This study analyzes, from a legal perspective, the impact of the 2024 Land Law on controlling tax evasion in real estate transactions in Vietnam. Using normative analysis and legal interpretation, the study highlights inconsistencies in the previous regulatory framework, where outdated administrative land price brackets created a “safe zone” for widespread dual-price contracts. The abolition of the land price framework and the introduction of annually updated market-based land price tables eliminate economic incentives for tax evasion, shifting taxpayers from voluntary non-compliance to mandatory compliance from a law-and-economics perspective. The study also examines changes in defensive strategies of notary offices under increased legal liability and proposes solutions such as national digital data integration, blockchain applications, and escrow payment mechanisms.
Keywords
2024 Land Lawreal estate tax evasiondual-price contractsreal estatelegal framework
References
1.
Bộ Tài chính (2024). Tờ trình Chính phủ về việc đánh giá thực trạng quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các giải pháp chống thất thu ngân sách nhà nước.
2.
Cục Thuế (2025). Báo cáo số 142/BC-TCT về kết quả triển khai công tác chống thất thu thuế bất động sản và liên thông dữ liệu địa chính. Bộ Tài chính.
3.
Đỗ Thị Hồng (2024). Bãi bỏ khung giá đất trong Luật Đất đai năm 2024: Bước đột phá nhằm minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính đất đai. Tạp chí Khoa học Pháp lý Việt Nam, 03(172), 14-22.
4.
Nguyễn Văn Tiến (2022). Khoảng cách giữa giá đất hành chính và giá thị trường: Thực trạng và hệ lụy đối với quản lý thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam. Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, 14(458), 23-31.
5.
Phạm Thanh Sơn (2025). Trách nhiệm hình sự đối với hành vi trốn thuế trong giao dịch bất động sản dưới góc độ Điều 200 Bộ luật Hình sự. Tạp chí Nghề Luật, 8(201), 45-52.
6.
Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007). Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007.
7.
Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014). Luật Công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20/06/2014.
8.
Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015). Bộ luật Hình sự số 100/2015/QH13 ngày 27 tháng 11 năm 2015.
9.
Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2019). Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14 ngày 13/6/2019.
10.
Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2024). Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (2024) ngày 01/8/2024.
11.
Tòa án nhân dân huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (2023). Bản án hình sự sơ thẩm số 26/2023/HS-ST ngày 11/04/2023 về tội trốn thuế. Cổng thông tin điện tử Công bố bản án của Tòa án nhân dân tối cao.
12.
Tòa án nhân dân Thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (2022). Bản án hình sự sơ thẩm số 68/2022/HS-ST ngày 29/08/2022 về tội trốn thuế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cổng thông tin điện tử Công bố bản án của Tòa án nhân dân tối cao.
13.
Trần Văn Anh, Lê Minh Hùng. (2026). Né thuế trong giao dịch bất động sản ở Việt Nam: Phân tích hành vi và định hướng chính sách. Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội.
14.
Trường Đại học Luật Hà Nội (2024). Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc gia: Hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật đất đai và các luật thuế liên quan sau Luật Đất đai năm 2024. NXB Tư pháp, Hà Nội.
15.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội (2024). Báo cáo số 515/BC-UBTVQH15 về kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.
